‘다음 위기 진원지는 미국 상업용 부동산이다.

이런 이야기 들어보셨나요? 지난달 실리콘밸리은행 파산 사태 이후 미국 상업용 부동산에 대한 경계심이 부쩍 높아졌는데요.

상업용 부동산 중에서도 오피스 빌딩만 보면 이런 위기론이 과장이 아닙니다. 실제 미국 대도시 도심의 사무실이 텅텅 비어가고 있기 때문입니다. ‘사무실의 종말’이란 말이 나올 정도인데요. 팬데믹도 끝났는데 왜 그럴까요. 미국에서 유독 이런 현상이 나타나는 건 왜일까요. 오피스빌딩의 종말, 그 이후엔 어떤 시나리오가 펼쳐질까요. 오늘은 미국의 사무실 부동산 위기론을 들여다봅니다.

오피스 타워가 들어선 미국 뉴욕시의 모습. 게티이미지

*이 기사는 25일 발행한 딥다이브 뉴스레터의 온라인 기사 버전입니다. ‘읽다 보면 빠져드는 경제뉴스’ 딥다이브를 뉴스레터로 구독하세요.
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임차인 못 구하는 오피스빌딩

캐나다 브룩필드자산운용은 세계에서 가장 큰 부동산∙인프라 투자회사로 유명하죠. 한국에선 여의도 국제금융센터(IFC)를 소유한 곳으로 많이 알려져 있는데요. 최근엔 이걸로 많이 언론에 이름이 오르내립니다. ‘사무실 담보대출 채무 불이행’.

브룩필드자산운용은 지난 2월 LA 대형 오피스빌딩 2개를 담보로 받았던 대출금(7억8400만 달러)을 갚지 못하면서 상업용 부동산 업계에 충격을 안겼는데요. 이달 들어 또다시 워싱턴DC 사무실 12곳을 담보로 한 대출(1억6140만 달러) 상환에 실패했습니다.

브룩필드만이 아닙니다. 퍼시픽인베트스먼트와 핌코(PIMCO)도 사무실 담보대출에 대해 줄줄이 디폴트를 선언했습니다. 뉴욕, 샌프란시스코 같은 대도시에 있는 멀쩡한 대형 오피스빌딩들이 잇따라 대출금 상환에 실패한 겁니다.

왜 이런 일이 줄이어 생길까요. 한가지 이유는 금리인상입니다. 미국도 상업용 부동산의 경우엔 변동금리 대출이 더 많은데요. 급상승하는 대출금리를 감당할 길 없게 되면서 제때 갚지 못하는 겁니다. 핌코의 경우엔 2021년 12월 3% 수준이던 대출금리가 6%로 뛰면서 채무 불이행에 빠졌다고 하죠.

크게보기1980년부터 2023년 1분기까지 미국 사무실 공실률. S&L위기가 벌어졌던 1980년대 후반~1990년대 초반 수준으로 공실률이 치솟았다.

하지만 진짜 큰 이유는 따로 있습니다. 도심 사무실이 텅텅 비고 있습니다. 사무실에 들어올 임차인을 찾기 어려워졌기 때문입니다. 무디스가 집계한 올해 1분기 미국 사무실 공실률은 19.0%에 달했습니다. 이게 어느 정도 수준인지 잘 감이 안 잡힐 텐데요. 사무실 공실률이 5분기 연속 증가했을 뿐 아니라, 1992년 이후 31년 만에 최고 수준입니다. 코로나 정점이던 때(18.5%)보다 높은 건 당연하고요. 역사적 최정점이던 1991년 19.3%에 가까워지고 있습니다. 참고로 1991년은 저축은행 수백곳이 파산한 S&L(저축대부조합) 위기 당시였죠. 미국 저축은행들이 고위험인 상업용 부동산 투자를 늘렸다가 부동산 가격 폭락으로 줄줄이 망했던 그때입니다. 보통 심각한 수치가 아닌 겁니다.

사무실은 공실이 발생하면 임대료에 크게 타격을 입으니 그 가치가 뚝뚝 떨어지죠. 부동산 분석회사 그린스트리트에 따르면 미국 사무실 자산의 가치는 지난해 3월보다 25% 하락한 걸로 추정됩니다. ‘공실 증가→가치 하락→대출 만기연장 불발(또는 연장 되더라도 대출금이 깎임)’이란 악순환에 빠질 수 있는 겁니다.
 

원격근무로 사무실이 비었다

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미국 사무실이 텅 비었다, 동아일보 뉴스

https://www.donga.com/news/article/all/20230425/118992507/1