Good News 153 홍콩 시위대가 싱가폴 콘도 가격 상승 시킨다. 웃어야 할지

1. 홍콩 시위대가 싱가폴 콘도 가격 상승을 유도, 웃어야 할지
2. 싱가폴 디지털 뱅크시대 온다
3. AVIVA 보험사 아시아 시장 철수 검토
4. 사회불안으로 홍콩 부자들이 싱가폴을 재산관리 허브로 생각.
5. 뉴스 & 뉴스

1. 부동산 뉴스 

7월3일 : Top 3 Singapore Reit(부동산 투자신탁회사) 의 평균 수익율 27.6%(2019년 6개월간)
SGX 에는 총 34 개의 Reit 회사가 상장 되어 있으며, 이중 Top 10 회사의 규모는 $30 Billion 이상 입니다. 
이중 6개 회사는 싱가폴에 빌딩을 소유하고 있습니다.  
6개 회사는 Capitaland Commercial Trust, Mapletree Commercial Trust, Suntec Reit, 
Keppel Reit, Fraser Commercial Trust, OUE Commercial Reit 입니다. 
이중 Top 3 는 Mappletree Commercial(29.90%), Capitaland Commercial(26.9%), Fraser Commercial(26%) 입니다. 
싱가폴의 오피스 마켓은 2017년 전반부에 회복을 시작하였으며, CBD 안에 있는 그레이드 A 사무실은 V Shape 의 급격한 임대점유율 상승을 보이고 있습니다.  
UOB Kay Hian Reit 의 발표에 따르면 사무실 공급율은 앞으로 3년동안 지난 10년 평균에서 29% 아래로 예측됩니다.  
Colliers International 의 예측에 따르면 사무실 임대료는 금년 8% 상승이며, 내년에도 5% 상승입니다. 
SGX 의 발표에 따르면 싱가폴 S-Reit 주식이 금년 6개월동안 가장 많이 거래된 상품 이며, 기관 투자자들이 $396.3 million 금액을 매수 했습니다. 

7월5일 :6월 HDB 리세일 마켓, 거래량 감소, 가격 0.1% 상승 
6월 거래량은 1,895 채로 5월 거래량 2,076채보다 8.7% 하락 하였습니다. 
지난해 같은 기간은 1,991 이며, 이보다 4.8% 하락하였습니다. 
가격은 3 룸 과 5 룸은 약간 올랐으며, 4룸은 악간 내렸습니다. 

7월7일 :  싱가폴의 럭셔리 콘도 판매호조
세계경제의 혼란스런 상황으로 Ultra- Rich 들이 싱가폴의 럭셔리 콘도 구입을 하고 있습니다.
홍콩의 사회 불안으로인하여, 홍콩 부유층들이 싱가폴의 부동산 구입을 한다는 뉴스 입니다. 
이에 더하여 홍콩의 부유층들이 싱가폴로 재산을 이전하기 위한 문의가 많으며, $200 - $500 million 으로 Family Office 를 만드는 투자이민을 상담하고 있습니다. 
CBD 지역의 사무실, 4성급 호텔, Boutique Hotel 에 많은 관심을 보이고 있습니다. 
싱가폴 금융계에서도 홍콩으로 부터 싱가폴로의 자금 이전이 많이 있다는 소식입니다.  
콘도 가격 $5 million 이상인 고급 콘도 시장이 활기를 띠고 있다는 소식입니다. 
Eden at Darycott Park, Cuscaden Reserve at Cuscaden Road, 19 Nassim Hill and Nouvel 18 at Anderson Road 가 인기 콘도 입니다. 

Boulevard 88  콘도 154채중, 59채가 4개월만에 판매 되었고, 4채의 펜트하우스도 판매 완료되었습니다. 
$11,098 psf Super Penthhouse in Boulevard Vue - $52 million 판매.
$6,555 psf  Penthhouse, Orchard by the park $31.5 million 판매
$7,395 psf Penthhouse, Coral at Keppel Bay - $19 million 판매
$3,918 psf Penthhouse, V on Shenton  - $10.8 million 판매
고급 Bungalow House  17채 판매 완료.
3 Bungalow House at Sentosa 판매 , 3채의 총 가격은  $63.5 million 입니다. 
고급 콘도 시장은 호황인것 같습니다.  (첨부 파일 참조 하세요)

7월9일 : Foch Road 에 있는 Hoa Nam Building 이 재개발 입찰 시장에 올랐습니다.

가격은 $160 million 이며, 프로홀드 조건 입니다. 
Bendemeer MRT 역과 가까이 있어 위치 조건이 좋으며, Full Commercial 로 전환이 가능 합니다. 
다른 한곳은 두번째 재개발 시도를 하는 Sultan Plaza 빌딩이며(99년 조건) 가격은 $380 million 입니다. 
이곳은 호텔, commercial 개발입니다. 

7월11일 :  영국 대기업 DYSON 회장 싱가폴 펜트하우스  $73.8 Million 현금으로 지불
Singapore Land Authority 에 조사한 결과 Dyson 회장이 구입한 탄종파가 전철역 옆건물인 Wallich 의 펜트하우스는 은행 대출없이 등록되었습니다. 
아마도 세금으로 $6.63 million 을 지불 했을것입니다. 
이 펜트하우스는 싱가폴에서 거래된 펜트 하우스중 가장 높은 가격이며, 가장 큰 펜트하우스 입니다. 
$3,496 psf 로 총 면적 21,108 sq. feet 이며, 62층, 63층, 64층으로 3개층으로 이루어져 있습니다. 
영국 대기업 DYSON 이 싱가폴로 본사를 이전 하면서 회장이 이 펜트하우스를 구입하여 이사를 한것 같습니다. 

7월11일 : 6월 콘도 렌탈비 0.2% 하락(5월대비). HDB 렌탈비 3.1% 상승(5월대비)
콘도 렌탈비는 시내 중심가는 0.5% 하락. 시 주변지역은 0.9% 하락 입니다. 이외 다른 지역은 약간 올랐습니다. 
하지만 지난해 6월에 대비하면 콘도 렌탈비는 1.9% 상승하였습니다. 
2분기 총 렌탈 건수는 4,622 건으로 일분기 보다 0.9% 하락 하였습니다. 
홍콩의 사회 혼란으로 인하여, 많은 회사들이 본사를 싱가폴로 옮기는 플랜을 시작하고 있으며, 
이것이 한가지 이유라고 합니다. 
HDB 는 총 렌탈 건수 1,878건 이며 렌탈비는 3.1% 상승 하였습니다. 

7월16일 :  6월 콘도 판매건수 13.80% 하락.
6월은 콘도 신규분양 시장에서는 항상 침체기 입니다. 이유는 학교 방학 때문 입니다. 
6월의 콘도분양은 13.80% 하락하였으나, URA 발표에 따르면 지난해 같은 기간과 비교하면 25.5% 상승 입니다. 
하지만 2분기 싱가폴 GDP 수치는 10년 기간중 최저치이며, 앞으로 경기침체가 오면 콘도 판매는 어려워질 것이란 예측도 나오고 있습니다. 
Nicholas Mak (ERA Head Research) 는 문제는 금년 전체의 경기침체가 오느냐 이며, 만약 온다면 그 깊이는 어느 정도일까 하는 것입니다. 
Ms.Christine Li (Head Research Cushman and Wakefield) 는 부동산 시장은 지속적으로 유지 될 것이며, 
새콘도 분양회사간의 경쟁이 치열해지면서, 가격은 바이어에게 더 유리해질 것입니다. 
Mr.Ong Teck Hui(JLL Senior Research) 는, 금년전체의 경기침체는 아닐 것으로 예상되며, 바이어들이 시장을 떠나지는 않을 것을 예상 합니다. 
지난달의 콘도 분양 하락은 같은 기간 지난해의 하락과 비교하면 오히려 적은 수치 입니다. 
지난달 분양을 시작한 콘도는 Sky Everton, Lattice One, Seryay Residence and Sloanne Residence 입니다. 
이중 Sky Everton 이 판매 호조 입니다. 

7월27일 : 싱가폴 2분기  콘도 가격 1.5% 상승 
2019년 일분기 새콘도 분양은 총 2,989채 이며, 판매된 콘도는 1,838채 입니다. 
2019년 2분기 새콘도 분양은 총 2,502채 이며, 판매된 콘도는 2,350채 입니다. 
2019년 6개월 동안 콘도 가격 상승은 0.8% 입니다. 
가격은 지난해 같은 기간과 비교하면 2019년 일분기 0.7% 하락이며, 2분기는 1.5% 상승 입니다. 
시내중심가는 2분기 2.3% 가격 상승이며, 일분기는 3.0% 하락 이었습니다. 
시외각 지역은 2분기 가격상승은 0.4% 이며, 일분기는 0.2% 상승 이었습니다. 
위 수치는 URA(Urban Redevelopment Authority) 에서 발표한 통계로 정확 합니다. 

7월31일 : Phonix Road(Bukit Panjang) 이 두번째 재개발 입찰에서 성공, 금액은 $42 million 입니다. 
99년 리싱 입니다. 재개발 입찰에서 성공 했다는 뉴스는 오랫만입니다. 그동안 실패 했다는 뉴스만 있었습니다. 
도심지에서 멀리 떨어진 곳이나, 새로이 발전하는 지역이 Bukit Panjnag 입니다. 

8월1일 : Nassim Road 의 최고급 Bungalow (독립가옥), Wing Tai Boss 가 소유한 독립가옥이 $230 million 에 판매 되었습니다. 
이러한 고급 Bungalow 에는 Good Class Bungalow(GCB)라는 용어를 사용 합니다. 
Wing Tai 란 회사는 싱가폴의 중견 기업이며, 부동산 회사이며, 견실한 기업으로 알려져 있습니다. 
이번에 판매한 독립가옥은 총면적 84,543 sq ft 이며 가격은 $2,721 psf 입니다. 
한가지 더 흥미로운 뉴스는, 이 가옥을 구입한 사람이 face book 의 공동 창업자인 Eduardo Saverin 이란 소문 입니다. 
싱가폴로 많은 부가 몰려 든다는 느낌 입니다. 
얼마전 영국 대기업 Dyson 사의 회장이 엄청난 금액을 주고 페트하우스를 구입했고, 
럭셔리 콘도 시장이 호황이라고 합니다. 
이런 초대형 거부들이 싱가폴로 이사올때 집살돈만 가지고 오지는 않을 것입니다. 

부동산 뉴스는 높은 가격의 럭셔리 콘도 혹은 대형 부자들의 거래 뉴스가 많습니다. 
이외 일반인들을 위한 중간대 가격의 콘도 시장에 대한 좋은 뉴스는 없는 것 같습니다. 

2. 싱가폴 디지털 뱅크 시대 온다 
6월29일, 싱가폴 MAS(싱가폴 중앙은행)의 Chairman 인 Mr.Tharman 은 디지털 뱅크 신청서를 접수 한다고 발표 하였습니다. 
최대 5개의 Digital Bank 를 허가할 계획이며 8월에 신청서를 접수를 시작 합니다. 
싱가폴 은행에서 인터넷 뱅킹시스템을 확장하여 인터넷 뱅그, 디지털 뱅크 업무를 할수도 있으며, IT 업계 혹은 eCommerce 업계에서도 신청할수 있습니다. 
디지털 뱅크는 싱가폴의 은행 자율화 및 개방화의 새로운 장을 여는 기회 입니다. 
새로운 혁신적인 가치를 창출할수 있는 회사에서 신청하여 줄것을 당부 하였습니다. 
2개의 디지털 뱅크는 Full Bank Licence 로 주어질 것이며, 이 회사는 본사가 싱가폴에 위치 해야 하며 MAS 의 감시를 받아야 합니다. 
해외의 회사들은 싱가폴 회사와 합작으로 신청서를 제출 할수 있습니다. 
MAS 는 가치파괴 형태의 경쟁을 유발하는, 장기적인 관점에서 파이낸스 시스템을 망치는 방식을 원하지 않는다고 분명히 하였습니다. 

이러한 디지털 뱅크는 다른 나라에서도 추진 중입니다. 
하지만 싱가폴의 디지털 뱅크는 성공할 것으로 생각 됩니다. 
싱가폴 국내가 아닌 동남아시아 전체를 시장으로 하는 것으로 알고 있습니다. 
싱가폴에 은행 구좌를 가지고 싶어하는 사람들이 아시아에 많이 있습니다. 
2000년대초 IMF, 2008년 리만브라더스 사태시, 동남아시아에서 수백개의 은행이 도산 하였습니다. 
하지만 싱가폴에서는 단 한개의 은행도 도산하지 않았으며, 싱가폴 달러의 가치는 더 상승 하였습니다.  
이것을 기억하는 사람들이 동남아시아에 많이 있습니다. 

디지털 뱅크 입찰에서는 외국 기업도 참여합니다. 
싱가폴 정부는 외국 기업이라도 좋은 아이디어를 제시하면 입찰에서 당선시킵니다. 
싱가폴 공공 버스노선중, 2개 지역의 운영권을 영국 기업에서 입찰에 성공하여, 운영하고 있습니다. 

3. AVIVA 보험사 아시아 시장에서 철수검토.
홍콩에서 나온 뉴스 입니다. 영국 보험사 AVIVA 가 아시아 시장에서 철수를 검토하고 있습니다. 
현재 아시아 시장에서의 AVIVA 자산이 S$4.1 Billion 입니다. 아직은 결정되지 않았으며 검토 단계라고 합니다. 
지난 3월에 취임한 AVIVA CEO 인 Mr.Maurice 는 회사의 비용 $413 million 을 절약 해야 하며, 
2022년까지 1,800명의 인원을 감축할 계획이라고 발표 하였습니다. 
그리고 우리의 경쟁사들은  생명보험 시장과 연금보험 시장에 집중함으로써 좋은 실적을 나타내고 있습니다. 
손해보험 시장이 우리가 집중해야할 분야가 아닙니다. 
금년 11월 자세한 플랜을 제시할 계획 입니다. 
불룸버그 뉴스에 따르면,  AVIVA 는 아시아 시장에서 좀더 많은 투자를 해야될 입장 입니다. 
이 회사의 고객중 52%는 영국이 아닌 외국에 있으며 싱가폴에는 885,000 고객을 가지고 있습니다. 
시장의 반응에 민감할수 밖에 없는 보험사로 부터 이런 뉴스가 나왔다면, 벌써 결정되었을 것으로 생각 됩니다. 
이런 뉴스를 흘려서 시장의 반응도 보고, 실제 발표 했을때 충격을 적게 하기위한 방법입니다. 

4. 사회불안으로 홍콩사람들이 싱가폴을 재산관리 허브로 생각
홍콩의 여유있는 사람들 (자산 US$10 million – US$20 million) 이 싱가폴로 많은 금액을 송금을 하고 있다는 소식입니다. 
싱가폴 프라빗 뱅킹에 일하는 분들로 부터 나온 뉴스 입니다. 
홍콩의 파이낸스 업계에 따르면,  홍콩 사람들이 런던 과 뉴욕, 싱가폴등 베이징의 손길이 미치지 않는 곳으로 송금하고 있습니다. 
싱가폴 MAS가 싱가폴 금융계에 통보한 내용을 보면 홍콩 사태로 싱가폴이 덕을 본다는 인식을 주지 않도록 주의를 당부하였습니다.
최근의 홍콩 사태가 시작되자 싱가폴의 금융계에 문의가 4배 증가 했다는 뉴스 입니다. 
홍콩의 프라빗 뱅커들은, 고객들의 걱정은 장기적으로 홍콩에서 자산 관리를 하는 것이 안전한것인지에 대한 의문이 생겼다는 것이며, 
많은 고객들은 다른나라의 금융기관에 구좌를 개설하여 자산이전을 시작해야 한다는 생각을 가지게 되었다는 점입니다.
싱가폴 DBS GROUP HOLDING 의 Mr.Lawrence Chua는, 홍콩으로부터 문의가 계속 증가하고 있으며, 투자자, 비지니스맨, 부유층들이 문의를 하고 있습니다. 
홍콩의 사태가 해결되지 않을 경우를 대비하여, 다른나라의 금융기관에 구좌를 개설하기를 희망하고 있습니다. 
이번 소요사태로 인하여,  one country two system 원칙이 만료되는 시점인 2047년에 대한 의문이 생겼으며, 사람들이 걱정을 하게 된 것입니다. 
Mr.David Chong (Chairman of Malaysia based Portcullis Group) 은, 아시아의 대형 부자들은 흔히 family office 를 설립하여 부를 관리하고 있으며, 
이 부유층들이 싱가폴을 선택하고 있습니다. US$200 million 자산의 family office 는 현재 홍콩보다 싱가폴에 더 많이 설립 되어 있습니다. 

혼란스런 상황이 발생하고, 불확실성이 커지면, 돈은 싱가폴로 모입니다. 이는 수학공식입니다. 
IMF 와 2008년 리만사태시 증명된 것입니다.

싱가폴에 거주하지 않는 일반인들이 싱가폴 은행에서 구좌를 개설 하려면 받아주지 않습니다. 
하지만 보험사는 싱가폴에 거주하지 않는 사람들에게도 보험상품을 판매 합니다. 
싱가폴의 보험상품은 전세계를 배상지역으로 하며, 누구나 가입 하실 수 있습니다. 
한국에 있는 제 지인들도 싱가폴 보험상품을 구입하고 싱가폴로 송금을 합니다. 
재산을 안전한 나라에 보관하는 하나의 방법이며, 적은 금액이라도 가능 합니다. 

홍콩은 아시아 자유무역의 상징적인 도시인데, 빛이 바래져 가는 느낌 입니다. 
홍콩과 싱가폴은 항상 경쟁관계 였습니다. 이번 홍콩 시위대의 이유중 한가지가 홍콩의 아파트 가격 때문이라고 합니다. 
평생을 저축해도 아파트를 살수 없는 현실에 대한 젊은이들의 분노가 섞여 있다는 뉴스를 보았습니다. 
싱가폴과 비교를 해 보았습니다. 
싱가폴 사람들의 80%는 HDB(주공아파트)에 살고 있습니다. 
젊은 남자가 군대를 마치고, 결혼을 하면 HDB 를 분양받는데 “0” 순위 이며, 
정부 보조금과 CPF 를 이용하면 한푼도 돈을 내지않고(다운페이먼트가 해결됨) HDB 를 살수 있습니다. 
그리고 대출도 HDB 로부터 받으며 이자는 1.0% 정도, 25년기간 입니다. 
매월 월부금 $500 정도면 해결 됩니다. 
이런 제도가 시행될수 있는 나라는 싱가폴 밖에 없습니다.

싱가폴의 파워 와 사회의 안전성은 여기서 출발한다고 저는 생각 합니다. 
한가지 일화를 소개하여 드립니다. 
오래전 이광요 수상께서 집권 하시던 시절, HDB 장관(당시는 장관급)에게 금년 HDB 건설 실적을 문의 했습니다. 
HDB 장관이 10월이면 금년에 건설 해야될 HDB 목표치를 앞당겨 달성  할수 있다고 자랑스럽게 보고를 하자, 
이수상께선 예산을 더 배정 할테니 계속해서 HDB 를 건설하라고 명령 하셨습니다. 
국민들의 집 문제가 중요한 정책우선순위 였습니다.  

5. 뉴스&뉴스 (클릭하시고 보세요)
https://www.korea.com.sg/bbs/board.php?bo_table=consulting&sca=%EB%B3%B4%ED%97%98-%EC%9E%90%EB%8F%99%EC%B0%A8

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손우락 (싱가폴 보험설계사)
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