Good News 131 

1. 싱가폴 부동산 바닥 탈출중

2. 싱가폴 – 조호 MRT 프로젝트 발표

3. 선불금 피해 증가일로, 소비자 협회발표

4. 뉴스 & 뉴스

1. 싱가폴 부동산 바닥 탈출중 ?

7월11일 : A 등급의 시내중심가의 사무실 임대료가 2분기에 $8.51 psf 로 1.7% 상승하였다고 발표 하였습니다. 

Cushman & Walefield 자료 인용. 이는 지난 9분기(27개월) 만의 처음 상승입니다. 

사무실 임대료 상승의 주도는 Marina Bay 에서 시작 되었으며, 5.80% 상승 입니다. 

금년 첫분기에는 1.0% 하락 이였습니다. 임대로 상승이 시작된 건물은 Marina One 으로 현재 건설중이며 70%의 공정율을 보이고 있습니다. 

Raffles Place 지역은 임대료가 2.5% 상승 기록으로, 금년 첫분기에는 1.90% 하락 이었습니다.

Cushman  & Wakefield 발표에 따르면, 시중심주변 (City Fringe) 과 시외각 지역의 사무실 임대료는 계속 하락 하고 있습니다. 

시내중심 주변 은 0.60% 하락, 시외각 지역 사무실은 0.2% 하락 입니다. 

이번 사무실 임대료 상승 수요는 Technology , Media , Telecommunication Industries, Financial Industry & Professional Services Sector가 주도하였다고 합니다. 

이런 분야의 회사는 시내중심가의 사무실을 선호 한다고 합니다. 적정한 임대료에 장기 계약을 맺는 임대 계약이 많았다고 합니다. 

내년부터 사무실 공급이 많이 줄어들것으로 예상되며, 따라서 금년중으로 5% 의 임대로 상승을 예상하고 있다고 합니다. 

싱가폴 콘도 판매 상승중. 새콘도 분양이 잘되고 있으며,  싱가폴 아파트 시장은 핑크빗 전망 이라고 합니다. 

부동산 개발사는 지난 6월 새콘도 820채를 판매하여 2016년 6월대비 53% 상승 하였다고 발표 하였습니다. 

지난 5월 새콘도 판매 1,039채에 비하면 21% 하락 한 수치라고 합니다. 통상 방학인 6월에는 새콘도 분양이 줄어 들므로, 지난해 6월과 비교 하는 것이 더 정확한 분석이라고 합니다. 

3, 4, 5월 모두 1,000 채 이상을 판매 하였으나 이번 6월이 1,000 채 이하로 하락 한 것은 어떻게 평가해야 할지. 

Mr.Ong,  JLL’s National, 는 2분기에 3,426채 판매는 지난 2013년 분기실적 이후 처음있는 기록 이라고 합니다. 

금년 6월까지 총 6,388채의 새콘도 분양실적은 지난해 전반기 3,675채 분양실적보다 74% 상승한 것을 의미 합니다. 

이 통계수치가 나타내는 것은 시장은 새콘도 분양에 대한 신뢰가 회복 되었음을, 분양실적이 말해 준다고 합니다. 

7월에는 Maritin Modern, and Le Quest 분양이 시작 되므로, 수치는 더 올라갈 것으로 예상 된다고 합니다. 

6월에 가장 많이 팔린 콘도는 Santorini Tampines 로 75채를 판매 완료 하였습니다. 

정부의 주거토지 판매에 개발사들이 계속 높은 가격을 제시 하고 있으므로, 이것은 앞으로 콘도의 분양가를 높일 것이며, 훗날 문제가 될수 있을 것이라고 합니다. 

전체 콘도 시장의 가격은  15분기(45개월) 동안 하락 하였고, 콘도 임대료는 아직도 낮은 수순이므로, 위험성은 존재 한다고 합니다. (Mr. Nicholas Mak, ZACD)

총 4,208 채의 콘도가 미분양으로 남아 있으며, 이 수치가 내려가면 개발사들이 분양가를 올릴 것으로 예상 된다고 합니다. 

7월26일, 부동산 바닥 탈출, 아직은 성급한 판다. 부동산 전문 분석가들은 바닥탈출은 더 많은 증빙이 필요 하다는 입장 입니다. 

떨어지고 있는 콘도 가격이 올라야 하고 지속적이어야만 가능 하다고 합니다. 

부동산 시장의 낙관론자는 최근 이루어지 부동산 거품 방지대책 일부철회, 싱가폴 증시의 호황 과 은행의 부동산 대출시 낮은 이자가 콘도 세일을 부추키고 있다. 

Mr. Nicholas Mak from ZACD Group, 은 부동산 호황은 가격, 임대료 및 판매량 증가가 모두가 함께 나타난다. 아직 이런 지표는 나타나지 않고 있다. 

Mr. Wong, head of Orange Tee 는 최근 콘도 분양은 좋아지고 있지만 가격은 계속 하락하고 있다. 그러므로 바닥탈출을 이야기 하기에 이르다. 

주택 가격은 일분기 대비 2분기에 0.3% 하락. 2013년 3분기 대비 현재 11% 하락한 상태임. 

Mr.Ku Swee Yong, International Property Advisor 는 최근 새 콘도 분양이 호황인 것은 마케팅을 잘했기 때문이다.  

부동산 시장이 호황으로 돌아 섰다면, Resale Market은 왜 움직이지 않는지 설명이 되지 않는다.

렌탈 마켓은 아직도 침체해 있고, 공실율은 높다. 

Ms. Tricia Song, Colliers International 은 2017년 후반부는 부동산 가격은 현상태를 유지할 것으로 예상합니다. 

부동산 가격 상승은 내년부터 시작 될 것이염 3%대의 상승을 예상 합니다. 

7월29일, 싱가폴 부동산 바닥탈출에 가까워 지고 있다. 

싱가폴 콘도시장이 지난 4년동안의 하락을 멈추고 있다는 분석 입니다. HDB(주공아파트) 시장도 마찬가지 입니다. 

금년 2분기 HDB 리세일 실적이 6,001 채로 2013년 이후 분기당 최고의 기록 입니다.

URA 발표에 따르면 콘도 가격은 금년 2분기 0.1% 하락으로, 지난 15분기(45개월) 동안중 최저의 하락율을 표시 합니다. 금년 1분기에는 하락율이 0.4% 였습니다. 

Mr. Desmond Sim from CBRE 는 콘도시장은 바닥을 쳤다. 단독주택의 경우 금년 일분기 가격 하락율은 1.8% 에서 2분기 하락율은 0.3% 입니다. 하락폭이 줄어들고 있다.

Mr. Christine Li from Cushman & Wakefield 는 미분양 콘도의 숫자가 지난해 3분기 이후 계속 내려가고 있다. 미분양 콘도 통계는 금년 일분기 10,335 채에서 2분기에는 8,459 채로 낮아졌습니다. 

이런한 하락세는 2012년 이후 처음 입니다. 콘도 리세일 마켓도 움직이기 시작, 2분기 거래 실적은 3,689 채로 금년 일분기 대비 70% 증가 하였습니다. 

콘도 임대료는 일분기 0.9% 하락에서 2분기 0.2% 하락으로 하락세가 둔화 되고 있습니다. 

Mr. Nicholas Mak from ZACD 는 콘도 시장의 상승은 내년 부터로, 개발사가 분양가를 올리는 지점에 시작될 것입니다. 

콘도 분양은 금년 일분기 2,962채에서 2분기 실적 3,077채로 상승 하였습니다. 

Mr. Ong Teck Hui from JLL’s National 는 2017년 6개월 동안 콘도(분양 + 리세일) 총 거래건수가 12,107 건으로, 2016년 전반부 6개월에 비하면 64% 상승 하였습니다. 

예상 하기로, 금년 총 25,000채의 거래 건수를 기록할 것이며, 2016년의 통계는 총 22,719 건 입니다. 

고객들이 돌아오고 있으며, 금년 하반기에도 이 현상은 지속될 것으로 예상 합니다. 

Good News를 보시는 분들에게 말씀 드립니다. 부동산 뉴스의 타이밍을 보시기 바랍니다. 

싱가폴 정부기관인 URA (URBAN REDEVELPMENT AUTHORITY) 에서 2017년 2분기의 주택 통계(6월까지의 통계)를 7월25일 발표 합니다. 

그 통계를 기반으로 여러 부동산 회사의 전문가들이 의견을 내놓은 것은 정리하여 보내드립니다. 

제가 보내드리는 시점은 8월10일이며, 통계는 6월까지의 통계 입니다. 시차가 있다는 것을 생각하시고 뉴스를 보시기 바랍니다. 

8월인 지금은 부동산 시장이 더 활성화 되었을 것으로 예상 됩니다. 

URA 의 통계는 매우 정확한 것으로 알고 있습니다. 따라서 부동산 전문가들도 URA 통계를 기반으로 분석을 하며, 이 통계가 나오기 전에는 함부로 이야기 하지 않습니다. 

싱가폴 부동산의 열쇄는 정부가 가지고 있습니다. 부동산 과열 조짐이 보이면 다시 대책을 내놓아 시장을 쿨링다운 할 것입니다. 

홍콩과 같은 위험한 상황을 맞이하지 않기 위해 싱가폴 정부는 기민하게 대처 합니다. 

부동산 투자를 목적으로 생각 하시는 분들은 이점을 유의 하시기 바랍니다.

2. 싱가폴 – 조호 RTS 프로젝트 발표

싱가폴과 조호를 연결하는 RTS(Rapid Transit System, MRT)을 건설 하기로 합의하고 발표 하였습니다. 

두 나라의 개발부 장관과 조호주 수상이 참여한 세레모니가 있었으며 2024년말에 완성 예정 입니다. 좋은 일입니다. 

조호의 많은 사람들이 매일 싱가폴로 출퇴근 하면서, 국경은 혼잡하기 그지 없습니다. 

이 MRT 프로젝트는 한곳에서 출국 입국심사를 동시에 하므로 많은 시간을 절약하며, 시간당 10,000 명의 인구 이동이 가능합니다. 

Johor 의 Bukit Chagar 와 Singapore 의 Woodland 를 연결하며, 싱가폴의 Thomson Line MRT 에 연결 됩니다. 

싱가폴에서는 SMRT 와 말레지아의 Pasarana Malaysia 회사가 선정되어 새로운 회사를 설립하여, 이 프로젝트의 완성 및 운영을 맡기로 했습니다. 

90년대말 싱가폴 정부가 조호시내로 싱가폴 MRT 를 확장하여 건설 및 운영하는 프로젝트를 오퍼 하였습니다. 

당시 마하티르 수상은 단숨에 거절 하였습니다. 말레지아 MRT 는 우리가 건설할 테니 걱정 마라는 답. 

이때 시작 했으면, 20년은 빨라 졌을 텐데. 

싱가폴과 KL을 연결하는 고속철 계획, 말레지아의 East Coast Rail Link (말레이 반도를 횡단하는 철도 프로젝트로 최근 발표), 말레카에 아시아 최대의 조선소 건설 프로젝트 등등 말레지아의 대형 프로젝트가 계속 나오고 있습니다. 

하지만 말레지아는 정치적 어려움에 처해 있으며, 1MDB 건으로 Abu Dabi’s Soverign Wealth Fund 에 갚아야하는 US$603 Million 을 마감 날자를 한차례 연기한 7월31일까지 갚지 못했고, 8월말까지로 다시 연기 하였습니다. 

말레지아 화폐인 링킷은 90년대말 IMF 때 보다도 더 하락하여 있으며, 

국내 사정이 어려운데 대형 프로젝트는 계속 나오고 있습니다. 

조호의 술탄은 이 프로젝트로 다리를 높게 건설하여 싱가폴의 우드랜드와 MRT를 연결하는데 반대 의견을 내 놓았습니다. 

첫번째 이유는 비용이 높다는 점, 두번째는 조호의 SKYLINE 에 피해를 줄수 있다는 점입니다. 

이런 대형 프로젝트가 제대로 진행될지….

3. 선불금 피해사례 증가일로, 소비자 협회

회사의 부도로 선 지불한 금액에 대하여 소비자들이 피해를 입는 건수 와 금액이 계속 증가하여 소비자 협회에서 경고를 보내고 있습니다. 

(자동차 선불금, 미사용 멤버쉽피 등등). 

피해 금액은 2014년 $1.05 million 에서 2016년 $3.59 million 으로 3배 증가 하였습니다. 

2017년 6월까지 접수된 피해금액은 $1.81 million 입니다.  

소비자 협회의 회장인 Mr. Lim 은 경기 전망이 밝지 않으므로, 회사의 부도로 인한 피해는 계속 늘어날 것으로 예견 된다고 말하였습니다. 

2014년부터 현재까지 가장 많은 피해 금액이 신고된 분야는 자동차 업계료 $2.74 million 이며, 다음으로 Fitness Club 으로 피해금액 $1.39 million 이며, 

다음으로 집수리 업계(Renovation) 로 $1.02 million 입니다. 

소비자도 주의를 하여 소비자 협회에서 발급한 CaseTrust 마크가 있는지 확인하시기 바랍니다. 

최근 부도로 큰 피해를 준 Misa Travel 및 자동차 병행수입상 Royal Automotive,  Exodus Global 등등 사례는 많습니다. 

중고 자동차 혹은 병행 수입상중 CaseTrust 마크를 획득한 회사는 21개 업체로 매우 저조 합니다. 

SVTA (Singapore Vehicle Traders Association) 의 회장인 Mr. Michael Lim 은, 

자동차 구입시 회사의 부도로 손해를 보는 고객들을 위한 보험상품으로 $50,000 까지 배상해 주는 상품을 구입 하도록 홍보중이며, 

3년이내 총 379개의 회원사중 100여 회원사가 구입하도록 할 예정입니다. 

자동차 구매고객들에게 드리는 부탁으로 무조건 가격이 낮은 회사만을 찿지말고, 

자동차 판매상의 신용도를 주의 해서 볼것을 당부 하였습니다. 

4. 뉴스 & 뉴스

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- 손우락 (싱가폴 보험 설계사)

- HP 9295-5595  TEL 6227-6160 

- email  endlessvoyage@aia.com.sg

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